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运用“共享农庄”模式,实现宅基地“三权分置”

日期:2018-7-13 13:26:30 人气:0 加入收藏 

  党的十九大报告提出实施乡村振兴战略,要求按照“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的总要求,加快推进农业农村现代化。乡村振兴的实现路径有哪些?习总书记在十九届中央全面深化改革领导小组第一次会议上指出,拓展宅基地制度改革试点范围。日前闭幕的中央农村工作会议,也提出要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策等。2018年1月15日,国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示,要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。

  从国家有关试点看,在五华区经济欠发达的农村地区,以宅基地制度改革为突破口是可选之策。

  一、五华区探索宅基地“三权分置”的意义

  探索推动宅基地“三权分置”改革,如果步子能够迈得足够大,可以成功激活数百万亿的农村宅基地市场,不但可以破除城乡二元结构、让城乡走向融合,而且可以让乡村获得城市的社会资本,止住衰败、走向振兴,因而具有非常大的必要性和迫切性。

  就必要性而言,农村集体建设用地主要包括三部分,即乡村企业用地、公益性建设用地及宅基地。五华区的农村宅基地闲置、低效率使用数量巨大,作为最直接的资产,由于我国规定宅基地只能在本村集体成员内部交易(事实上是无法交易),其财产权收益无法提升,致使农村居民与城镇居民的财产数量差距愈拉愈大。

  就迫切性而言,首先,不让交易导致城乡资源阻断,城乡融合无法实现;通过宅基地使用权的流转,可以促进要素市场化的形成。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,“市场决定资源配置是市场经济的一般规律,健全社会主义市场经济体制必须遵循这条规律”。而目前我国农村极其稀缺的土地资源,尤其是农村建设用地一直未被市场合理配置,建设用地指标与地方实际需求严重脱节,导致资源利用效率非常低下。

  其次,不让交易导致村庄逐步衰败、难以活化;如果允许交易,则可止住乡村衰败、活化村庄。由于宅基地无法流转,只能以征地的形式单向向城市流出,村庄间无法进行交易,更无法吸引城市资源下乡配置乡村资源,导致乡村不断衰败。

  再次,如果宅基地市场建立起来, GDP会得到增加。近年来农村宅基地其实一直在地下进行交易着,但由于政策限制,这些闲置的宅基地没有合法的交易渠道,价格远远低于其价值。仅从目前全国各地的建设用地增减挂钩试验来看,每亩价值近10万元,一旦交易市场透明,其价格应该立即翻倍,也就是每亩20万元。

  二、以“共享农庄”模式探索宅基地“三权分置”

  2017年8月29日,国家允许包括北京在内的13城市试点集体土地建设租赁住房政策直接催生了“共享农庄”创新项目。目前为止,北京地区已经有超过2000个农庄开始以“共享农庄”的模式开展经营,这些农庄广泛分布在包括房山、密云在内的十几处北京近郊,而且大部分都位于北京的“一小时经济圈“范围之内,以位于门头沟区的一套名为“梦我小区”的农庄为例,一套一宅一院的农庄,一年的租金为5.46万元。“市民既可以选择这种已经装修好的农庄,年租金从2万元到5万元,也可以定制或者自己装修,自己装修的农庄仅需要支付土地成本即可。”

  需要注意的是,由于这是从农民手中统一租赁到的宅基地,所以宅基地的所有权依然在农民手中,但是不同于以前的租赁,这种模式可以明显的加强租金增收,同时,为这些农庄提供外围支撑服务的各种经营服务也可以帮助增加工作机会,提高农庄附加价值,即使从纯租金角度,1年5万元的租金,农民都可以分成2万元。

  “共享农庄”简而言之就是在不改变农民宅基地所有权的前提下,将农村闲置住房进行个性化改造,形成一房一院一地,并根据需求改造为市民田园生活休闲村、度假养生基地、文化创意产业园区等多种模式,以互联网、物联网技术为平台,与城市租赁住房需求对接,形成政府、集体经济组织、农户以及城市消费者“四赢”局面。

  “共享农庄”的一大重点在于,提倡因地制宜,在统一规划引导下,小规模、创新性的发展农庄经济,避免过度城镇化过程中对农业生产环境的破坏,让无法成规模的城镇化或尚未满足开发商开发条件的区域也享受人居升级,逐步实现农民增收与科技导入、城乡交流融合。其优势是农庄使用权共享,收益在合作各方共享,资产增值收益大部分归属农民,平台获得信息中介服务费用,日常经营与承包经营权流转中税费归属政府。

  “共享农庄”整个模式设计突出了“安、居、乐、业”四个要义。

  “安”,就是安心、安全。不改变农民产权归属,农民、农村资产安全,平台提供信息中介、法律确权、规划设计、改建报批、租赁运维服务,城市消费者同样安全。

  “居”,就是在保障集体土地权属不变的前提下,村集体和农民出空间,社会资本或城市居民、企业主要出资,共同翻建提高人居环境,改善周边宜居配套,形成宜居宜营的合作农庄,吸引城市居民或团体短租、长租或承包运营。

  “乐”,就是农民将闲置资源租赁经营权有偿让渡,不仅获取闲置资源的合理回报,农民增收满意,市民能实现田园梦、创业梦,提升居住品质和感受,政府税收增加。

  “业”,就是真正实现农民不离乡不离土实现创业、就业。城市资本、管理、人员有序进入农村投资兴业,过去单纯经济利益导向的大规模开发变为各方和谐共赢,这才是是可持续发展的基础。

  这也是落实2016年中央经济工作会上关于深化农村产权制度改革,明晰农村集体产权归属,赋予农民更加充分的财产权利的讲话精神的有力实践。

  三、开展小范围“共享农庄”“共享民宿”建设试点

  目前的宅基地试点政策并未完全放开,但是在不违背相关政策法规的前提下,可以挑选人口和村庄规模适度集中、生态资源较好、具备民族风貌的村庄作为试点,进行有益的探索。

  强化农庄民宿(客栈)建设的体量、高度和风貌管控,民宿(客栈)不能超过规定高度和面积,充分体现五华地域特色和民族风情。严禁以农庄建设为名违法违规开发房地产或建私人庄园会所。

  b.基础条件好的村庄、农场先行试点

  坚持资源共享。把农庄建设与全域旅游、美丽乡村建设以及休闲农业示范点、乡村旅游示范点、现代农业示范基地建设相结合,统筹推进。选择一批基础条件好的村庄、农业示范户等先行试点。

  c.优先在贫困村发展“共享农庄”

  坚持助力脱贫。把发展“共享农庄”和脱贫攻坚紧密结合起来,优先在自然环境良好的贫困村特别是少数民族贫困村发展“共享农庄”,形成贫困户与经营主体利益共同体, 通过土地入股、出租、在农庄务工等方式增加贫困户收入。探索运用“共享农庄”理念开展生态移民扶贫。

  2.因地制宜选取三类建设模式

  由企业或农民合作社对整村进行统一规划、统一建设,利用村庄空闲地等建设民宿和其他相应设施,民宿可以出租,民宿的全部或部分经营权、股权可转让;将整村农用地进行统一规模化生产经营,消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物,企业或农民合作社为消费者提供系列服务。

  b.村庄农房改造升级开发模式

  由企业或农民合作社将村庄现有房屋进行改造升级,其房屋可以出租。将村庄部分农用地进行统一生产经营,消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物,企业或农民合作社为消费者提供系列服务。

  企业或农民合作社利用农业基地内农业附属设施用地等建设管理用房,或利用基地已有的建设用地建设民宿,民宿可以出租,民宿的全部或部分经营权、股权可以转让。消费者可以租赁农用地经营权或认养农作物,企业或农民合作社为消费者提供系列服务。

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